物流地产运营

　　地产运营管理业务负责将地产开发业务部门开发建成的物流地产出租给客户使用，从而取得租赁收入。以普洛斯为例，地产运营管理业务的收入在主营业务收入中虽然只占了30％左右，但却贡献了50％以上的收益，是盈利性很强的业务。

　　物流地产商往往会提供收购与回租服务，以提高自身服务水准，同时满足客户不断增加的财务目标。其操作过程为，地产公司将客户目前拥有的物流设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回租给客户，让客户继续使用这些现代化物流设施。这种模式的益处在于，客户（物流公司）可以削减对固定资产的投入，而将其主要精力投放在核心业务上，因此大大提高了资产回报率，减少企业负债率。

地产基金管理

　　由于物流地产资金需求大，回收周期长，因此借助地产基金进行轻资产运作是国际上一贯模式。以普洛斯为例，基金管理部门负责组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。

　　通常普洛斯在基金管理平台持股15%-50%左右，相当于获得一个2-7 倍的股权资金杠杆。因此，基金管理部门的收入在主营业务收人中虽然仅占了6％左右，却贡献了14％左右的主营业务利润，成为普洛斯盈利性最强的业务，同时基金对于投资的回流使其成为资本循环中的关键节点。

　　区别于传统物流地产依靠收取租金来收回投入，地产基金可将新建成的物业资产置入基金平台，提前兑现开发的收益，加速了资金的回笼，实现了高周转、高杠杆和高回报的轻资产运营模式。这也是万科、黑石、KKR意图在物流地产上采取的开发方式。

咦，有这么好赚的钱吗，我不会破产吧？

　　在普洛斯的带动下，物流地产领域热闹非凡。但蓬勃同时，让人不免担心以下的四点，容易让土豪又吐又嚎：

　　首先是融资难。由于投资周期长，资金沉淀大，银行、上市等渠道远远不够，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因为他是亚洲第一、全球第十的房地产基金管理公司，有全球的REITS融资通道。但国内的学徒们，由于国内的金融环境，即使财大气粗如万科万通，其融资难度也远高于境外的普洛斯。

　　其次是拿地难。由于仓储物流对GDP贡献不高，尽管中央物流行业利好政策频出，但是真正落地的不多。并且，在一二线城市工业用地指标逐年下降的情况下，普通物流地产商拿地也会愈加困难。

　　第三是附加服务要求高。和所有做的好的产业地产开发商一样，物流地产商的角色并不是一个空间提供者，而是一个领路人。例如裕廊旗下的腾飞集团，可以对企业提供咨询服务，华夏幸福大力发展自己的产业创投基金，普洛斯可以为客户提供一整套解决方案。因此，要想做物流地产商，首先需要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最后是竞争大。中国的物流地产目前已经是绝对寡头垄断情况，普洛斯不论在市场占有率上，还是在融资、开发、运营、服务水平上，都轻松甩中国企业十条街。在这样的竞争局面下，本土企业想要出现后起之秀，任重而道远。