物流地产不等于仓储厂房，因为物流地产的核心竞争力在于其提供的服务。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。在工业仓储用地的建设指标逐年下降，同时地价逐年上升的情况下，粗放型物流地产开发已经不再适用，物流地产商作为物流企业和消费者之外的第三方，渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，不仅能通过精细化的设施高效解决存储和配送问题，还能够给物流企业提供指导，如普洛斯给入园企业提供解决方案。

　　物流地产也不是物流公司，因为它始终属于“地产”，经营的是物流业务的不动产载体，比如物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等等。因此顺风、德邦、DHL不是物流地产领域的企业，而普洛斯，宝湾，嘉民，丰树，安博，航港，才是这个领域的知名企业，传统地产企业万科、万通、复星、绿地、中天城投，以及电商菜鸟（阿里巴巴）、京东、苏宁则是这个领域的新手。

物流地产很火吗，为啥？

　　根据世邦魏理仕的数据，物流地产的远期回报率明显高于住宅及商业地产。在2008-2013年五年，北京和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%，购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%，写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%，而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%。优质物流设施达到8%以上。2013年北京、广州、苏州、杭州、武汉、沈阳等主要城市优质仓库租金普遍接近或超过1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分优质仓库租金接近或超过1.5元/平方米/日。

　　高回报背后，是高质量物流设施的供需不匹配。需求方面，以和物流行业相互依存的电子商务市场为例，其在三年内复合年均增长率达到107%，近十年的复合增速达65%，对物流行业的数量和质量提出较高要求；“双十一”网上购物节的兴起更是对物流业在“短时间大流量”方面的考验，“快”成为电商制胜的关键要素之一。但物流设施的供给量远远落后与需求，根据根据中国物流协会的数据，目前中国人均仓储面积仅为0.41平方米，为美国的1/12，且75%以上的仓储设施无法满足现代物流的需要。面对当前物流市场的攀升的需求，当前国内物流设施在数量和质量上都远远不够。

我到底要做啥呢？

　　有钱就是任性，我要进军物流地产！但…我到底要做啥呢？

　　具体来说，物流地产的核心可以分为三个模块：开发，运营及金融工具。

物流地产开发

　　地产开发是物流地产业务的基础环节，顾名思义，是将土地建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心交付给地产运营方用于出租，或是出售给物流地产基金或是第三方获取收益。以普洛斯为例，地产开发业务的收入在主营业务收入中占60%左右，是公司收入最主要的来源，并且贡献了30％左右的主营业务利润。再往下，物流地产的开发又可以分为自建以及定制化两种服务。

　　自建服务。由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务，是物流地产最主要的运作模式。这种灵活机动的租赁方式，使得客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，从而降低了客户的经营风险。

　　定制化服务。物流地产商根据客户的特定要求，为客户选择合适的地点，在设施规模、合同条款等方面满足客户的定制化要求，建设与管理其专用的物流设施，以及后期为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯运营管理系统”，提供的强大物流配送网络涵盖了仓储设施的整个流程，通过策划、构建与设施管理来实现。其为阿迪达斯量身打造了国内最大的单体库作为中国的配送中心，极大的阿迪达斯提高了在华的物流运营效率和物流服务品质。