在转型升级为多元化跨国集团之后,原以集装箱制造为主的中集集团(000039.SZ)有部分闲置出来的土地，这些资源面临如何焕发新生机?
　　与深圳等城市产业升级的步伐类似，“腾笼换鸟”成为中集集团的必然选择。8月18日，中集集团与普洛斯公司在深圳签署战略合作签约仪式。协议内容显示，中集将与国际物流地产巨头普洛斯联合，共同拓展中国的高端物流地产及配套物流服务业务。

　　关于为何切入物流地产，中集集团战略发展部的研究团队告诉第一财经记者，这是一片值得去深度参与的蓝海，特别是在中国，未来空间充满可能。
　　物流地产的巨大潜力主要来源于中国电商的高速增长，它催生了中国物流及快递业务的迅猛发展，在对商业地产造成巨大冲击的同时，却给物流地产带来商机。公开数据显示，2015年，中国电子商务交易额达18.3万亿元人民币，同比增长36.5%，预计到2020年，电子商务交易规模将达到43.8万亿元人民币，年均增长还将保持15%左右。
　　而与此形成鲜明对比的是，中国的物流仓储设施特别是中高标准的物流设施建设严重跟不上需求的增长，倒逼一些有实力的电商们不得不纷纷自建仓储物流设施。在中集集团与普洛斯战略合作签约仪式上，中集集团总裁麦伯良就表示，中国物流业高速发展，但物流标准化装备及设施建设滞后，物流效率明显低于欧美发达国家。
　　数据显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平方米，折合人均面积达1.17 平方米，双方差距极大。即便是普通物流设施人均存量，中国也仅有0.41平方米，仅占美国的1/12。此外，目前我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来不但一线城市，二三线城市的优质现代物流仓储增长空间都非常巨大。
　　物流地产的运营回报也是可喜的，根据世邦魏理仕统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4%-5%，远高于住宅地产的2%-3%。
　　事实上，很多企业已看中了物流地产这块巨大的蛋糕，除了普洛斯等物流地产先行者之外，近几年市场还吸引了阿里菜鸟、京东等电商企业，万科、绿地这些房产商也将物流地产作为地产转型的重点布局方向，中集等制造企业出于盘活资源的需要也成为新加入者。现实情况是，国内用于工矿业仓储物流用地的建设用地比例逐年下降，中集战略发展部根据公开资源整理分析得出，2015年比2009年这一比例已下降了近17%，发达城市的供需差更加严重，以北京为例，其在2012年-2014年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%，这意味着，未来物流地产的竞争焦点将逐步转移至二手土地的开发利用上。
中集集团丰富的土地资源将成为未来物流地产开发过程中最可依赖的“弹药库”，而这恰是物流地产巨头普洛斯所欠缺的。

　　中集集团相关负责人表示，此次中集与普洛斯形成战略合作进入物流地产行业，对于中集土地资源的转型升级具有重要意义。一方面，作为物流地产行业的上游环节，土地资源获取难度正不断增大，越来越成为行业的稀缺资源。而拥有丰富土地资源的中集集团，在进入该行业之前可谓具备巨大的竞争优势。
　　转型升级过程中寻求新的产业培育点成为中集集团下一步转型的重点。华创证券研究报告认为，中集集团转型的核心从中期来看在于土地转性和产业培育。以土地转性为例，公司前海地块参照周边地价，按50%分成比例测算，保守估计价值达到260亿元，而公司当前正积极通过土地转性的机会，利用海洋金融、生命健康等产业聚集的形式，介入新兴产业发展从而享有长期增值机会。