7月18日，南山控股(002314.SZ)公告称,拟换股吸收合并深基地B及配套募资，重组完成后，南山控股将实现地产+物流双轮驱动格局。深基地B旗下业务也将因此受益，摆脱在市场布局和融资渠道的困局。
　　目前，中国物流地产已形成以普洛斯为首的市场版图，市占率第三的宝湾物流是国内最大的本土企业，此番借道重组、登陆A股市场被寄予打破市场上外企独大的僵局。

南山控股吸并深基地B
　　一纸吸收合并报告书将改变两家企业的命运。继2015年12月招商地产B转A并由招商蛇口吸收合并后，招商局集团再度启动旗下企业的B转A改革方案。
　　7月18日，南山控股公告称拟换股吸收合并深基地B及配套募资。经此次换股吸收合并，深基地将终止上市并注销法人资格，而南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。方案显示，综合考虑公司股价、经营业绩等因素，分红除息后南山控股的换股价格为5.64元/股。而深基地B股东的换股价格以定价基准日前20个交易日交易均价为基础，并在此基础上给予40%的换股溢价率，折合为人民币19.55元/股。
　　深基地B与南山控股A股换股比例为1:3.4663，即每1股深基地B股股票可以换得3.4663股南山控股股票。重组方案还向股东提供现金选择权，南山控股现金选择权行使价格为5.64元/股，深基地现金选择权行使价格为18.28港元/股。南山控股将发行7.99亿股A股股票用于换股吸收合并深基地。合并实施后，南山控股总股本将由18.78亿股增加至26.77亿股。
　　同时，南山控股拟采用5.64元每股的锁价发行方式向国开汉富融翔、国开汉富贵富等非公开发行A股股票募集配套资金，不超过16.50亿元，用于投向天津滨港宝湾国际物流园项目和青岛胶州宝湾国际物流中心项目等在内的八个项目。
此次换股吸收合并双方的控股股东及实际控制人均为中国南山集团，换股吸收合并后，存续上市公司的控制权未发生变更。对于重组方案，资本市场已用脚投票。南山控股于7月19日复牌，7月19日、7月20日、7月21日连续三个交易日收盘价格涨幅累计偏离24.30%。
　　招商局集团通过主营业务为港口及港口相关业务的招商国际有限公司,持有南山开发(集团)股份有限公司(下称“南山集团”)37.01%股权。南山集团旗下，有深基地B、南山控股、深赤湾A三个上市公司。其拥有的土地储备中，包括深圳前海蛇口自贸区内的赤湾片区共3.4 平方公里土地。南方集团官网显示，公司发展战略为实现集团的整体上市、搭建产业经营与产业投资两个平台以实现产融结合、借助国家自贸区战略以打造新赤湾。
　　公司资料显示，南山集团总经理为田俊彦，他同时还担任南山控股和深基地B的董事长。年初，田俊彦在2016年工作会上表示，要实现南山集团的可持续发展，需要满足良好的治理结构、稳定的业务组合以及优秀的人才梯队这三个基本条件。
　　南山控股的前身是雅致股份。2015年6月，控股公司南山集团将房地产业务全部注入雅致股份，同年11月，雅致股份更名为南山控股。2016年5月，南山控股全资子公司南山地产又宣布以自有资金9.82亿元向南山集团全资子公司深圳赤湾房地产增资，并取得51%的股权，实现财务并表。重组尘埃落定后，南山控股主营业务将由此前的集成房屋业务变为房地产开发业务。
　　至于深基地B，其主营业务包括为南海东部石油的勘探开发及生产活动提供物流后勤服务、通过子公司宝湾物流运营物流园区及提供物流一体化综合服务、通过参股公司在海洋工程领域提供结构件设计制造和维修服务三个板块。
B股限制物流地产业务成长
　　南山控股于公告中表示，此次换股吸收合并是为利用上市平台充分释放存续公司物流业务活力，依托现有物流园区优势，大力发展物流园区开发运营业务。并借助深基地在物流领域的规模优势、资源优势及品牌影响力，增强南山控股土地资源的获取能力，打通物流地产、住宅地产产业链，提升协同效应。
　　重组完成后，南山控股将实现地产+物流双轮驱动格局。取得深圳赤湾房地产的绝对控股权并实行财务并表后，南山控股的房地产业务暂告一段落，然而，其于物流地产市场的布局才刚开始。
　　产业利润遭遇天花板，地产开发运营业务市场已由黄金时期进入白银时期，市场利率走入下行通道，同时优质资产稀缺。收益确定、未来发展空间可预见的物流地产的投资价值开始凸显。 “房地产+物流地产”也已成为房企的主流转型方向，如万科正积极布局物流地产市场。
　　过去十多年间，仓储物流行业在中国经历了从无到有的高速增长，但整体来看现代物流设施的供给仍落后于日益膨胀的需求。中国经济总量的发展转向内需驱动，西部经济的成长和电子商务的崛起等因素，导致了整个物流设施市场在原来供给不足的情况下，又有大量对高端仓库的需求没有被满足。仓储物流行业已成为房地产业和物流行业的共同热点。
　　深基地B2015年年报指出，从仓储行业的竞争形势来看，随着普洛斯等国际巨头的不断扩张和以菜鸟，平安和万科为代表的新进入者的快速布局，高端仓储业近几年来高出租率伴随的租金价格持续上涨的业态难以持久，日趋激烈的市场竞争导致的空仓现象在2015年部分区域市场已有体现，预计2016年高端仓储业在局部地区将面临租金价格滞涨和空仓的双重压力。其还预测，2016年仓储服务业务整体预测保持稳中有升的趋势，整体预计有一定的价格提升空间。但部分区域市场由于短期内供应量大增，使得竞争加剧，代表性市场如京津冀区域的天津、廊坊等。
　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟曾告诉第一财经记者，中国物流地产市场已形成以普洛斯为首的竞争版图。在融资渠道相对单一的中国市场，想打破物流地产的竞争格局并不容易。中国本土企业必需设法拓宽融资渠道，扩张以争取市占率。
　　中信建投研究报告指出，宝湾物流是内地最大的本土高端物流设施投资平台。目前国内物流地产市场仍然是外资独大的格局，宝湾物流则以9%的市占率位列第三位。
　　据宝湾物流官网显示，目前公司在中国22个经济热点城市拥有并管理着31个高端化、现代化的物流园区，仓储设施达到209万平方米，规划中的仓储设施面积达到168万平方米。宝湾物流园区主要分布在环渤海，长江三角洲，珠江三角洲及中西部地区。公司计划今后五年在北京、济南、苏州、杭州、大连、福州、昆明、南宁、东莞等城市建设物流仓储设施园区，同时在现有园区城市多点开发新物流园区。
　　中信建投认为，宝湾物流有开发商背景助力低成本拿地，还有多年在物流地产深耕所积累的专业化运营能力，加上此次吸收合并有望填补融资短板，助力公司进一步打开市场。
　　第一财经记者查阅深基地B历年公告发现，B股的融资障碍限制了公司发展，自1995年上市至今，公司从未进行过股权融资。借助南山控股回归A股市场后，融资将更加容易，公司的股票流动性和价值将得以兑现。产业布局以市占率论英雄，从第三到第一，背负改写中国物流地产市场格局期盼的宝湾物流要走多久?