在过去的五年中，全球对工业和物流财产的投资翻了一番，2017年达到了1260亿美元。传统上一直以其稳定收入而着称的行业最近看到了动态的资本增长，而物流设施现在的收益率低于零售某些市场的房产。

　　投资者对该行业的广泛兴趣，包括私募股权工具和机构基金，以及私人和家庭，都推动了这种演变。平台和投资组合交易在大型投资者寻求大规模资产时越来越普遍。

　　在西方市场，随着零售商对现代配送设施的需求持续增长，网上购物的增长是刺激这种明显无法满足的需求的关键因素之一。在欧洲，该行业的租金增长预测是健康的，因为库存稀缺且需求很高。

　　亚太市场也有这些特点。然而，正如这五个关键趋势所表明的那样，它们面临着更多样化的投资驱动因素，包括全球贸易，制造业增长和新的基础设施机会。

中国向价值链上游移动

　　中国过去30年的增长主要基于其作为世界工厂的地位。然而，今天，“中国制造2025”倡议代表了一致的努力，将中国推向价值链，最终目标是中国在全球范围内制造创新技术。

　　现代物流设施和高科技商业园区正在寻求更多投资来升级现有场地并重建旧的棕地场地。

东南亚的电子商务

　　市场分散，缺乏简单的在线支付方式和强大的购物中心文化意味着电子商务在东南亚尚未像其他地区那样产生同样强大的影响。然而，近几个月阿里巴巴和腾讯都在该地区投入巨资并引入跨境支付解决方案，现在有很大的增长空间（见图表）。

　　而且，随着零售市场的上线，对主要城市中心和交通连接的紧密接近的现代物流仓储需求将进一步增加。

“一带一路”倡议

　　中国的旗舰“一带一路”倡议已经对欧亚地区的市场产生了影响，并导致对运输环节，发电厂和经济区的投资，使中国承包商和目的地市场受益。

　　虽然最初的投资主要集中在基础设施上，但可能会鼓励低成本制造业转移到东南亚和非洲，特别是随着供应链升级，新的运输环节为物流业提供了重要机遇。

　　视野的庞大规模，加上不同程度的制度效力和市场风险，意味着预期进展将是零散的，机会交错。然而，泰国，马来西亚和柬埔寨已经引起了中国和国际制造商和房地产开发商的兴趣。

印度的税制改革

　　2017年，印度历史上最大的税制改革推出 - 商品和服务税（GST）。在此之前，相同的产品以不同的价格跨越国界出售。现在，这些价格差距已经结束，因为商品及服务税取代了联邦税和州税，在印度市场上创造了更大的统一性和确定性。

　　这已经对供应链产生了明显的影响。取消检查点导致货物分配更快，这导致库存持有量减少，反过来，希望利用增强的规模经济的公司扩大对仓库的需求。

　　连锁效应一直是仓库整合的增加，随之而来的是投资者的兴趣增加。

美国对中国

　　2018年美国与中国之间的贸易紧张局势导致一些企业审查其战略并重新评估风险。如果情况恶化，可能面临增加关税的制造商可能会考虑调整供应链，许多人已经在考虑应急情况。

　　如果情况恶化，可能会导致企业寻求通过回收或外包来绕过潜在的关税，这可能会影响亚太经济体。